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美国房地产市场繁荣能否引领经济全速复苏

发布时间:2020-07-13 12:17:37 阅读: 来源:工具柜厂家

去年以来,美国房地产业欣欣向荣,房地产市场似乎已经走在了持续复苏的轨道上。由于房地产是许多美国家庭最主要的金融资产,房价上涨将有望提振消费者信心和总体经济。不过,一些经济分析人士对房价过快增长感到担忧,房价水平的快速上升可能会带来问题,尤其是对于那些尚未完全消除2005年前后房价泡沫的城市。

房地产市场强劲回升

根据5月28日发布的标准普尔凯斯席勒房价指数报告,2013年一二月份,美国大城市房价分别以8.1%、9.3%的涨速上升,3月份美国20座大城市房价同比更是上涨10.9%,创近7年来最大同比涨幅。其中,美国凤凰城房价同比上涨22.5%,为房价涨幅最大的城市,而纽约房价同比增长2.6%,涨幅最小。

4月,美国新屋销售量升至近5年新高,房屋开工量、存量房的销售也在走高,而各地市场上打折出售的房屋正在减少。标普指数委员会主席布里泽表示,多项房地产数据印证了美国房地产市场强劲回升的趋势。

美国全国地产经纪商协会最新公布的数据显示,经季节因素调整后,5月份房屋销量较上月增长4.2%,折合成年率为518万套,创下2009年11月以来的最高水平,较上年同期增长12.9%。5月份房屋售价中值为208000美元,较上年同期上升15.4%,也创下了2008年7月以来的最高水平。

与此同时,住宅建筑商信心指数也大幅上升,今年6月份,美国住宅建筑商信心指数环比上升8点至52,是2006年4月份以来首次超过门槛线50。该协会主席里克•贾德森表示,由于待售房屋库存下降,而购房者仍在不断增多,这将推动新房建设。美国联邦国民抵押贷款协会(房利美)在最新发布的报告中预测,美国今年新房开工量将增加23%,达到95万套,尽管与2005年的峰值200万套相比相距甚远,但比2010年的低谷高出60%。

房地产市场会否出现新泡沫

有业内人士开始担心,美国房地产市场会否出现新的泡沫。数据显示,目前美国房价依然比2006年时的峰值低28%,但已经回到了2003年底的水平。

评级机构惠誉也对美国地产市场感到担忧。惠誉认为,近期美国一些城市的房价上涨步伐快于基本面改善速度,其涨势可能停滞或扭转。房价水平的快速上升可能会带来问题,尤其是对于那些尚未完全消除2005年前后房价泡沫的城市。

一些经济学家认为,虽然从历史的角度衡量,房价并不算高,但是房价的上涨可能完全依靠抵押贷款利率的降低,廉价信贷严重扭曲了这个市场。联邦住房抵押贷款公司(房地美)数据显示,截至6月20日,与10年期美国国债收益率密切相关的30年期定息抵押贷款平均利率为3.93%。有市场分析人士认为,按照目前的利率,即使房价再上涨20%,对购房者而言仍然负担得起,但如果抵押贷款利率回到7%,泡沫将被挤破。

也有一些分析人士认为房价出现泡沫的说法是“过早的紧张”,虽然房价上涨必然会导致下一个泡沫,但现在还没有到那一步。

根据伦敦市前副市长、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员约翰•罗斯义的判断,由于美联储并没有放弃货币宽松政策,美国房价将继续上升,但是鉴于房地产市场在2006年4月之后遭遇重挫,美国楼市在未来一段时间并不会出现一些专家担忧的房地产泡沫。“房价看上去涨了很多,大多是因为它是从很低的点位开始回弹”。

路透专栏作家费利克斯认为,美国的房价并未突然大幅上涨,房价扶摇直上对经济并无益处。目前,美国各大城市之间的房价差异处于健康的水平,房地产市场正在显示出健康的特质。

房价上涨带来的经济复苏能否持久

由于房地产是许多美国家庭最主要的金融资产,房价上涨将有望提振消费者信心和总体经济。根据美联储的调查,2012年美国家庭的固定资产价值增加了1.4万亿美元,这对消费开支增加是个利好。房价上涨还将改变许多业主的负资产状况,给住宅市场以支撑。房价的回升,在2012年大约使170万房子由负资产变为正资产,这对屋主和提供贷款的银行都是利好。最近数月有不少买家抱怨合适的房源太少,开发商则借此机会提高房价。如果房价的上升促使更多卖主入市,新的供应不仅能提高房屋成交量,还将起到房价减压阀的作用。更高的房价,同样意味着政府可以收取更多的房产税。然而,在看似不断传来的捷报中,也有隐忧。

围绕美国住房市场复苏长度和强度的争论目前正在升温。“看涨派”称,住房市场仍在反弹初期,应该能够持续数年时间,因为美国房屋建筑量不足以支持这个国家的增长;经济衰退以及止赎危机导致新建住宅和组建家庭数量大幅减少,但人口并没有停止增长,反而是家庭成员增长了一倍,选择与家里人同住的人数增加。

“看空派”则反驳称,近期房价大幅上涨的景象可能只是昙花一现,因为贷款的难度在增加,消费者负债水平在上升,住宅市场过于依赖投资者;虽然住宅市场目前不会再次崩盘,持续复苏能够为经济增长作出一定贡献,但是房价和房屋销售所形成的“动能”不可能持久,无法持续而强劲地担当引领经济增长的火车头。

评级机构惠誉称,几项因素共同造就了支持房价快速上涨的环境,但几乎没有因素能提供长期的支持,以维持房价近期的涨势。该机构认为,供应紧张以及需求增加是推动房价走高的最主要因素;需求被人为推高,贷款购房者仍在场外等待房价企稳;房屋供应被人为拉低,近期的监管规定制约了止赎房产的销售速度,另外在仍未摆脱房产资不抵债境地的贷款购房者里面,有相当一部分购房者仍希望房价进一步上涨,以便能在出售房产时获利。

据全美不动产协会(NAR)称,在美国5000万拥有住房的人当中,房屋价值低于抵押贷款规模的房主有1020万。数据显示,单单就加州,房价不及抵押贷款的房主就有200万人之多,还有50万人拖欠抵押贷款还款。因为太多人不能亏本卖房,市场上的房源数量仍然远低于房价暴跌之前的水平。

毫无疑问,美国经济在逐步回升的道路上,但要完全恢复正常,还需时日。分析人士认为,在减支和加税的情况下,美国经济要加速增长,要看更高的房价是否会转化为更多的房屋建设,更高的股票价格能否转化为企业更多的新投资,更高的消费者信心能否转化为更多的消费。当这些发生时,美国经济才会迎来全速的复苏。(半月谈网 田野/综合报道)

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