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房产税开征将引发抛售潮

发布时间:2020-03-04 05:59:47 阅读: 来源:工具柜厂家

[提要]房产税试点的备选城市上海和重庆,已在逐步开展该税种开征的前期准备工作甚至演练。有知名券商测算得出,一旦对住宅开征房产税,将会出现一波巨大的房屋抛售潮,此说若成真,市场供求将瞬间逆转。

核心提示:一旦对住宅开征房产税,将会出现一波巨大的房屋抛售潮,若投资(机)需求占比达到30%,理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量,为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

房产税或于年内开征

据本报了解,房产税试点的备选城市上海和重庆,已在逐步开展该税种开征的前期准备工作甚至演练。

“这些准备和演练是非常必要的,房产税这一税种的影响不同于以往任何一个房地产的税费品种,潜在影响非常巨大,必须要做好充分准备。”据一位接近上海财税系统的知情人士表示。

有知名券商测算得出,一旦对住宅开征房产税,将会出现一波巨大的房屋抛售潮,若投资(机)需求占比达到30%,理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量,为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

此说若成真,市场供求将瞬间逆转。

巨量抛售压境?

对住宅开征房产税,主流观点是通过增加投资(机)成本,控制新增需求中投资(机)比例,同时刺激投资(机)目前手中的房源流向市场。

21世纪不动产集团市场总监林蕾说,10月以来,二手房市场的挂牌量一周比一周增加,且有加量加速的趋势,这与多项调控政策加码尤其是开征房产税的消息密切相关。房产税将引发投资客的二手房抛售潮,并影响整个市场的供求关系。但具体影响多大,是个谜。

德邦证券最近的一项测算结果,让人瞠目结舌。

据了解,国外房产税占财政收入的比重约25%-30%,而我国房产保有环节税收(房产税和土地使用税)占财政总收入(5.95万亿)的比重为2.9%(2009年财政部数据)。

公开资料显示,从1998年房产商品化改革以来,我国共出售商品房面积约55亿平方米,如果按现价重估约值28万亿元,若按1%税率征收房产税,将年增2800亿税收,保有税占比升至4.7%。

德邦报告认为,征收房产税未必会降低房价,关键是要看市场对房价上涨的预期,如果购买者预期未来房价上涨的幅度快于每年的持有成本,那么征收房产税也不会减少投资和投机的需求。房产税的税率,也会直接影响市场的供应量。

进一步的测算则显示,投资(机)购房比例的多少,将很大程度决定房产税对供求关系的影响大小。

以已售出的55亿平方米商品房为存量房,分别假设1%、5%、10%、30%为投资(机)性房产比例。

测算发现,假设投资(机)性比例为1%,抛售所增加的市场供应上限为0.55亿平方米房源,仅占过去5年全国平均销售面积的7.8%。考虑到这些新增供应还将在较长时期内逐步释放,影响则有限。

当该比例为5%时,增加量则高达2.55亿平方米,占比达到36.4%;10%时,新增5.5亿平方米,占比跃升为78%;当30%时,新增抛售量的上线将达到16.5亿平方米,占比为235%之高。

不同区域的房地产市场,投资(机)性购房比例不同,房产税开征的效果截然迥异。投资比例较高的城市,供求关系将面临极大考验。

“上海、杭州等领涨的区域市场,投资(机)的比例是非常高的,虽然没有权威的官方统计,相信30%并不是一个过于夸张的估计。”多位开发商营销领域的资深人士向本报坦言。

这或许是决策层对使用房产税作为调控工具极为谨慎的原因。

众多难点待解

开征房产税的真正出发点,是否就是调控供求关系、平抑房价?市场存在不同的理解。

在中国指数研究院副院长陈晟等另一些人士看来,“政府高层对房产税这一工具的使用,也并非如普通市场人士所关注的房价焦点。房产税其实已被高层上升为地方土地财政收入的平衡器,进而推动其成为经济结构的调节器。”

德邦证券的上述报告也指出,房产税的开征已是必然,是改变我国财政过度依赖土地、增加财政收入的重要途径。

不同的目的产生不同的行为。这是政府部门和市场层面需要取得一致认识的第一个难点。但难点显然不止这一个。

细节上,首先就是税率的确定。

“相关的消息披露,从上海模式普遍认为房产税税率8‰,到重庆模式最重的20﹪,传说中的房产税税率跨度之大,令人咂舌。”汉宇地产的研究人士指出,按照房产税暂行条例的规定,是扣减原价值的10%-30%后的1.2%计算,或按租赁月租金的12%计算,前者的实际税率是8.4‰。“若按8‰计算税率,比较贴合条例规定。而从国际上流行的物业税税率比例来看,8‰基本属于下限。”

其次,汉宇地产报告指出,房产税征收时间也是一个需要明确的细节,是年征还是交易征?

房产税暂行条例规定,房产税是按年征收,但目前国内住宅权属复杂、形式多样,即使在上海一个城市就有拆迁房、房改房(标准价)、房改房(成本价)、经济适用房、商品房等等多种形式。如何保证公平、合理地按年征收,对于不按时缴纳的如何规范和处理,也是房产税征收的一大难点。

对于这个难点,部分专家认为无法逾越,甚至建议在交易时一次性征收。汉宇地产市场研究部认为,将房产税累积到交易时一次性征收是不妥当的,失去了房产税作为物业持有税的根本意义,也会鼓励更多的物业沉积在投资者手中,达不到调节市场有效供应的目的。

房产税开征后,会不会被转嫁到下家?

“在中低端租赁市场,房东方的强势地位足以让所有的附加税都转嫁到租客头上,这也是政策制定者不愿意看到的现象。”上述研究人士表示,在加快推进征收房产税的同时,加快推进廉租房、公共租房建设,消除房产税带来的负面不良效应,非常必要。

任志强:开征房产税不会降低房价只会推高房价

素有地产界“大炮”之称的北京华远集团总裁任志强新书《任你评说》发布会日前在中国人民大学举行。任志强在现场表示,开征房产税不会降低房价,只会推高房价。

任志强认为房产税是普惠性质不会改变,其核心解决的是政府税收问题,因此只会短期影响房价,长期看只会促使地方政府提高房价。

重庆房产税引弓待发 或按面积分档调高税率

重庆房产税开征的雷声再次响起。

“重庆的房产税试点方案还未获得最后批复,待消息确定后,将会第一时间召开新闻发布会。”重庆市财政局局长刘伟10月25日对本报记者透露,“参加发布会的有关媒体名单都已经拟定好了。”

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